标题：购买的房子烂尾了，房子我还能保住吗 ？律师：有可能！
引言：一个朋友咨询我，夫妻俩全部积蓄购买的期房烂尾了，应该怎么办？文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
这里面涉及到很多问题，比如是否已经交房，是否签订了合同，购房款交了多少钱等等，而购房人最想弄清楚的问题是“房子是否能够保住？”、“开发商没钱了， 如何退钱？”下面我将慢慢为您分析，请您耐心阅读下去。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
事件：一直在北京打工的杨芳夫妇，几年时间省吃俭用攒下了一些积蓄，因为北京房价高，老家也没有住房，一直居无定所，夫妻俩商量后，就打算在老家买套房子，供离京后居住使用。
2013年3月，朋友张某告诉杨芳他认识一个开发商可以低价购房，房子建设之前，须先交纳一笔认购款，签订《购房优惠协议书》，等将来房子开盘后，可享受内部优惠购房。商量后，杨芳夫妇认购了一套住宅、一套商铺，各支付认购款10万元和20万元。
2014年5月，住宅楼开盘，杨芳一次性补足了房屋全款，并签订了正式房屋买卖合同。
目前，住宅已经封顶，正在做外墙保温，但未达到竣工验收条件，所以未交房，而商铺至今未启动建设。经调查，开发商资金链断裂，欠有千万外债。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
针对上面所描述的案情，对大家最关心的几个问题进行解析：文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
一、关于住宅，目前情况是未交房，签订了买房合同，全款购房。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
（一）选择要房子，但将来认购的房子若遇到法院强制执行或破产执行怎么办？房子还能保住吗？这是有可能的。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
（1）若遇法院强制执行该房子，若符合以下两种情形的一种就可以排除强制执行，保住房子。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
第一种情形，针对的是商品房消费者（购房目的为居住使用的买受人），须满足以下条件：文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
- 购房者与开发商在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（名下无其他用于居住的房屋是指购房者在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。当然，如果该购房者名下虽已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的）；
- 已支付的价款超过合同的约定总价款的50%。
第二种情形，针对的是除购房消费者之外的一般买受人，须满足以下条件：文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
- 购房者与开发商在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；
- 购房者在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
- 购房者已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
- 非因买受人自身原因未办理过户登记。
总结，第二种情形比第一种情形的要求更加严格，要求房屋已合法占有（已交房），而且还要求非因买受人原因未办理房产证。杨芳的情况属于前者，更是已全款支付，因此，保住房子的可能性非常大。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
（2）若遇破产执行该房子，能否排除执行？文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条“下列财产不属于破产财产：(五)特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物。”已有相关案例认为，商品房买卖属于特定物买卖，涉案商品房虽未办理产权证，但买受人已支付全部购房款，根据《审理破产案件规定》第七十一条第（五）项之规定，应不属于开发商的破产财产，进而排除了破产执行。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
因此，即便是开发商破产了，杨芳夫妇排除破产执行的可能性也是非常大的。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
（二）选择退钱，因为开发商已被很多第三方起诉过并有生效判决书，法院已将开发商所有资产进行了查封，现在杨芳夫妇起诉要求退钱，如何才能要回或者部分要回认购款？这里涉及两种情况：文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
（1）开发商为企业法人，若不进入破产程序，根据《民事诉讼法司法解释》第五百一十六条规定，查封的资产分配给债权人的顺序为：先扣除执行费用（法院的），再分配给有抵押权等优先受偿的债权人，最后是普通债权。这里杨芳夫妇的债权就是普通债权，而普通债权的清偿也还有顺序，则按照查封开发商资产的先后顺序受偿。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
（2）开发商为企业法人，若进入破产程序，则按照破产法的规定进行清偿，先是有优先权的债权，再破产费用、共益债务、职工债权、税费，最后才是普通债权。但这里普通债权没有清偿顺序，是按照比例进行分配的。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
总结，杨芳夫妇作为普通债权要求开发商退钱，最终能否拿到钱，这还真是一个未知数，如果选择退钱，尽快起诉吧。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
二、关于商铺，至今已有8年之久，商铺还未启动建设，是要房子还是退钱？文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
（一）选择要房子，那估计得等开发商资金周转过来，希望十分渺茫。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
（二）选择退钱，和上文的住宅退钱一样理解就可以了。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/331.html
以上法律分析，仅供阅读者参考，同时，李斯律师提出如下建议：
1．购买期房的，建议选择资金雄厚的大品牌开发商，避免出现烂尾、开发商破路的情形，本文中的杨芳夫妇的案例，2013年3月支付的认购款，就是因为开发商前期资金不足，而要求买受人垫资开发的，这种风险极大。
2．此类房屋买受人应持续关注着案涉房屋的情况，若发现自己购买的房子被查封并准备强制执行，请及时向法院提出排除执行的异议。
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